成本费扣减依据土地资源获得方法有变化，财会人员常常会碰到该类难题，下边由恒企会计为大伙儿梳理相关内容，一起来瞧瞧吧。

因为房地产开发公司所开发设计新项目跨距时间长，公司获得土地使用权证缘故独特，有一些公司对开发设计新项目的土地资源成本费材料高度重视不足，导致中后期结算时因为没法出示或没法齐备出示材料等缘故而产生众多的税收风险性。

土地资源成本费是测算土增的一项关键內容，是决策开发设计新项目税赋的关键要素。在土增结算审批时，税务局关键审批房地产开发公司获得土地使用权证所付款额度的真实有效、合理化及其获得单据的合规。审批分辨的标准主要是看获得的土地资源是不是归属于本结算新项目、是不是理应获得而未获得合理合法合理凭据、账款付款是不是真正产生等。

比如：A制造业企业2007年接纳B公司以10亩工业生产特性土地使用权证项目投资，彼此确定的投资价值为1500万余元。2010年B公司根据公司股权转让方法将持有该公司的所有公司股权转让给A公司。2012年，A公司将这10亩工业生产特性商业用地转性为商住楼开发设计商业用地并向土地单位补交土地出让八百万元。2013年，A公司开发设计修建一一般规范住房新楼盘，2015年3月做到可结算标准并经税务局通告结算。8月A公司向税务局递交了清算审计报告及相关资料，确定的土地资源成本费为2340万余元，结算新项目的增值率为18.7%，因合乎本地要求的普通住房规范而申请办理免税土增。

负责人税务局对A公司出示的土地资源成本费合理合法合理凭据开展审批，明确结算新项目的土地资源成本费应是840万余元（含房产契税），B公司获得土地使用权证时的成本费因无合理合法合理凭据不可以扣减，新项目增值率为22.3%。因而，该新项目不符普通住房的免税*策标准，理应补交土增1300余万元。

公司对于审批結果提出质疑，觉得该土地资源是根据项目投资获得且项目投资成本费1500万余元是历经彼此确定的，有投资协议书做为凭据，应算本公司那时候获得土地使用权证的成本费，假如如今结算按合营企业的历史时间计算成本，原合营企业早就销户，如今没办法再获得。

A公司的建议没法获得税务局的认同。

那麼，在土增结算管理方法中，涉及到的土地资源成本费如何确定？开发设计公司应出示什么合理合法合理凭据？公司清算早期如何详细搜集呢？依据日常结算管理心得看来，理应依照获得土地使用权证的不一样状况来解决：

根据招、拍、挂方法获得土地资源

转让方为*府部门受权的土地资源优化配置单位，由土地资源优化配置单位与开发设计公司签署土地交易合同书或协议书，扣除土地使用权证土地出让金、出具要求的收款收据，其房地产开发公司的土地资源成本费材料清晰确立，搜集简单，税务局在结算审批时，开发设计公司需出示土地使用权证转让合同书或协议书、土地使用权证证影印件、土地资源优化配置单位出具的收款收据、房产契税补税单据、账款支付凭*就可以确定土地资源成本费。

非房地产业企业改制方法获得土地资源

这类方法包含公司总体改革、合拼、公司分立、项目投资等。依据《财政部、*税务总局关于企业改制重组有关土地增值税*策的通知》（税务总局〔2015〕5号）要求，企业重组资产重组后再出让国有制土地使用权证并申请交纳土增时，确立了应以“改革前”获得该宗国有制土地使用权证所付款的地价款和按*统一要求交纳的相关花费，做为该公司“获得土地使用权证所付款的额度”扣减。

因为非房地产业企业改制涉及到房地产业的迁移，在房地产营改增前要求不征增值税和暂未征缴土增。另外，在资产重组、项目投资时，公司都是会涉及到财产使用价值的评定和账记历史时间使用价值的更改，在上例业务流程中，因为房地产业账记历史时间使用价值的更改涉及到中后期土增的测算，假如在扣减上沒有税票等合理合法合理凭据作支撑点，那麼公司开发设计后或立即出让房地产业，在开展土增结算时，资产重组彼此的合同书或协议书、分析报告等均不可以做为土增扣减新项目的合理合法合理根据。因而，依照税务总局〔2015〕5号文档的税收征管规定，公司应在资产重组时，无论中后期的运营模式、营销战略如何，一定要齐备搜集并妥当储存原土地使用权证获得方的历史文献，即原土地使用权证获得方的土地使用权证证、国土资源厅门的收款收据、房产契税补税单据、账款支付凭*影印件，并盖上原土地使用权证人图章，以便中后期结算时做为合理合法合理的扣减凭据出示。不然，土地资源成本费无法获得税务局的扣减认同。

以评定使用价值做为“获得土地使用权证所付款额度”扣减的除外情况。依据税务总局〔2015〕5号文档要求，公司在资产重组改革全过程中乾省部级之上土地管理方法单位准许，我国以国有制土地使用权证作价出资入股投资的，再出让该宗国有制土地使用权证并申请交纳土增时，要以该宗土地资源做价入股投资时省部级之上土地管理方法单位准许的评定价钱，做为该公司“获得土地使用权证所付款的额度”扣减。申请办理税务申报时，公司应出示该宗土地资源做价入股投资时省部级之上土地管理方法单位的准许文档和准许的评定价钱，不可以出示的不可扣减。

房地产开发商中间资产重组方法获得土地资源

依据税务总局〔2015〕5号文档要求，房地产开发商在执行总体改革、合拼、公司分立、投资方法时，其土地使用权证、房地产的迁移暂未征土增。但对其产生的财产出让个人行为是不是应获得或开票，*各地税务局都是有不一样的把握解决方法。因而，房地产开发商因资产重组而接纳土地使用权证时，要提升与本地负责人税务局的关联与资询，凡规定务必获得税票的，一定要按照规定获得税票；对不用获得税票的，要详细搜集好有关资产重组合作协议书，原土地使用权证证、原土地使用权证人的土增所得税申报表和税款交款书影印件并盖上图章，做为中后期土增结算时的合理合法合理扣减证实凭据。

原已有土地资源转性用以房地产开发

一些老公司，获得我国划拨用地或获得工、商业服务特性商业用地从业生产运营多年以后，因城市规划建设调节或企业运营转为，根据补交土地出让后，将原自购营业性商业用地转性为商住楼开发设计商业用地自主开发设计，一定要齐备搜集好原土地使用权证获得时需付款账款的会计原始凭*和中后期转性所补交的土地出让、房产契税凭据、有关土地资源合作协议书，以便中后期结算时做为合理合法合理扣减凭据出示。